Andorra enfrenta una creciente tensión en torno al sector inmobiliario, marcada por la especulación, la dificultad para acceder a viviendas asequibles y un modelo de negocio que podría estar dañando la confianza y el prestigio del país. Según un análisis detallado en el documento «Depredación de tierra quemada», la inversión extranjera y la apertura económica, aunque necesarias para modernizar y diversificar la economía, deben regirse por reglas claras y equilibradas que protejan tanto al comprador como al entorno.
El problema central radica en prácticas contractuales que favorecen desproporcionadamente a los promotores inmobiliarios. Un caso ejemplar expuesto en el análisis muestra cómo un comprador que reserva una vivienda sobre plano con un pago inicial de 20.000 euros se enfrenta a condiciones contractuales rígidas y desequilibradas. A pesar de manifestar su voluntad de continuar la compra y solicitar garantías adicionales para proteger sus pagos durante la construcción, la promotora rechazó cualquier modificación y exigió la firma del contrato en un plazo improrrogable de siete días hábiles, bajo amenaza de perder la reserva y el dinero entregado.
Desigualdad contractual y riesgos para el comprador
El contrato en cuestión establece un precio total cercano a 789.150 euros más IGI, con un calendario de pagos que obliga al comprador a adelantar más de 160.000 euros solo en el primer pago. Sin embargo, las garantías para el comprador son limitadas, mientras que las penalizaciones por incumplimientos recaen principalmente sobre él. Por ejemplo, si el comprador incumple, el promotor puede resolver el contrato, quedarse con todas las cantidades recibidas y volver a vender la vivienda sin más consecuencias. En cambio, si el promotor se retrasa en la entrega, la indemnización es de apenas 50 euros diarios, y en caso de paralización total de la obra por más de diez meses, solo se contempla la devolución de los pagos sin indemnización adicional.
Este desequilibrio genera un incentivo perverso: si el mercado inmobiliario sube, el promotor puede retener la reserva de un comprador que plantea objeciones y revender la vivienda a un precio más alto, beneficiándose sin asumir riesgos significativos. Aunque no se afirma que esta práctica sea intencionada, el documento plantea la necesidad de revisar si la normativa actual permite que este tipo de situaciones ocurran.
Reflexión y llamado a la acción
El análisis subraya que no se trata de estar en contra de los promotores o la inversión extranjera, sino de proteger la confianza, el prestigio y el equilibrio del mercado inmobiliario andorrano. Se cuestiona qué garantías mínimas deben tener los compradores que entregan grandes sumas de dinero para viviendas que aún no existen, cuánto tiempo deben disponer para revisar contratos y si es aceptable que un desacuerdo contractual pueda implicar la pérdida total de la reserva mientras el inmueble vuelve al mercado.
Asimismo, se hace un llamado al Gobierno, a los comunes, a los reguladores, a los profesionales del sector inmobiliario, notarios y abogados para que establezcan límites claros y protejan a los compradores, evitando que prácticas comerciales agresivas erosionen la confianza en el mercado. La inversión debe generar actividad, empleo, innovación y prosperidad compartida, sin sacrificar el paisaje ni la reputación del país.
Finalmente, el documento advierte que medir el éxito inmobiliario solo en metros cuadrados construidos y millones invertidos es insuficiente. Es necesario valorar también lo que queda después de construir, porque un modelo económico que extrae beneficios sin límites y deja problemas detrás no es desarrollo, sino una depredación de tierra quemada.
