El Govern avanza en la regulación de los contratos de alquiler
El nuevo proyecto de ley de arrendamientos de vivienda, que abarca el período 2027-2030, ha sido aprobado por el Consell de ministros para iniciar su tramitación parlamentaria. Esta iniciativa establece las bases para la eliminación progresiva y regulada de la prórroga forzosa que, desde 2019, afecta a la gran mayoría de los contratos de alquiler en el país. La ministra de Presidència, Economia, Treball i Habitatge, Conxita Marsol, ha subrayado que este texto busca ofrecer un “escenario estable, previsible y equilibrado” en un contexto en el que el Gobierno también está acelerando la expansión del parque público mediante la adquisición de nuevos edificios destinados al alquiler asequible.
Marsol ha recordado que aproximadamente 20,000 contratos siguen sujetos a la prórroga forzosa legal que se aprobó en 2019, y que esta situación excepcional culminará entre 2027 y 2030, dependiendo de la antigüedad y del precio por metro cuadrado. Los contratos más antiguos y aquellos con rentas más bajas serán los primeros en liberarse, mientras que los firmados entre 2019 y 2021 lo harán al final del periodo. La ministra ha defendido que este ritmo gradual “pretende evitar tensiones sobre las familias y al mismo tiempo devolverá progresivamente la normalidad al mercado del alquiler”.
Condiciones para la renovación de contratos
Una vez liberado un contrato, el propietario podrá renovarlo o cambiar de inquilino, siempre con un preaviso de seis meses. Sin embargo, el elemento clave del proyecto es el mecanismo que regula los incrementos. Para evitar subidas repentinas y fomentar la continuidad de los inquilinos, el Gobierno establece un sistema de aumentos progresivos máximos durante cinco años, que combina la evolución del IPC con un porcentaje adicional según el precio por metro cuadrado del contrato anterior. De esta manera, las viviendas con rentas más bajas podrán ajustarse con un mayor incremento durante un periodo transitorio, mientras que aquellas más cercanas al mercado lo harán de forma más moderada.
Los incrementos máximos previstos oscilan entre IPC+1% y IPC+6%. Las viviendas que actualmente están muy por debajo del precio de mercado —menos de 7 €/m²— podrán aplicar incrementos anuales de hasta IPC+6%. Estos tramos se suavizan progresivamente a medida que el precio de salida es más alto: IPC+5% para los contratos entre 7 y 8 €/m²; IPC+4% para los situados entre 8 y 9 €/m²; y aumentos decrecientes hasta IPC+1% para los contratos con rentas más cercanas a los valores actuales.
Medidas de apoyo y políticas complementarias
Marsol ha insistido en que se trata de un mecanismo diseñado para proporcionar estabilidad a las familias, evitando que la desaparición de la prórroga forzosa genere un efecto de choque en el mercado. Paralelamente, el proyecto también incluye un régimen especial para las viviendas con rentas inferiores al precio asequible del parque público de la parroquia. En estos casos, la renta podrá acercarse de manera gradual al precio de referencia durante los tres primeros años del nuevo contrato. A partir del cuarto año, solo se aplicará el IPC, a menos que esto implique situarse por debajo de lo que resultaría del sistema general de incrementos.
Se excluirán de la ley, y se someterán al principio de libertad de pactos, entre otros, los contratos de alquiler de las viviendas firmados a partir del 1 de enero de 2022, aquellos con un alquiler mensual superior a 2,500 euros, chalets o aquellos en los que se requieran obras que impidan seguir alquilando el piso (por motivos de seguridad o salubridad), las viviendas arrendadas a residentes sin actividad lucrativa o aquellas adquiridas para ser destinadas a residencia habitual y permanente.
Nuevas políticas de apoyo para el sector
La ministra ha destacado que el proyecto de ley viene acompañado de nuevas políticas de apoyo. En los seis meses posteriores a su entrada en vigor, el Gobierno creará un programa de incentivos económicos y fiscales, tanto estatales como comunales, para fomentar la construcción y rehabilitación de viviendas destinadas al alquiler a precio asequible, así como ampliar los incentivos para los propietarios que incorporen pisos a este mercado. La iniciativa también buscará establecer un fondo de garantías para cubrir posibles impagos de las rentas de alquiler.
En la misma comparecencia, Conxita Marsol ha recordado la intención del Gobierno de adquirir nuevos edificios que pasarán a formar parte del parque público de viviendas de alquiler asequible. Esta ampliación responde a la necesidad de incrementar la oferta disponible a corto plazo mientras se implementan las medidas estructurales previstas por la Ley del crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda. “El incremento del parque público es un elemento fundamental para contener la presión del mercado y garantizar opciones reales a la ciudadanía”, afirmó Marsol.
Medidas estructurales en materia de vivienda
La ministra Marsol ha recordado que el Consell General acordó en 2023 prorrogar la congelación de los alquileres hasta la consecución de medidas estructurales que el Gobierno ha desarrollado en los últimos años, como la creación de un parque público de viviendas de alquiler asequible, que contará con medio millar de pisos al final de la legislatura. Además, este año se ampliará con la adquisición de nuevos edificios financiados con el superávit presupuestario.
Asimismo, el Gobierno ha suspendido y/o fijado la caducidad de las licencias de apartamentos turísticos, lo que ya ha permitido devolver al mercado residencial casi 400 pisos, y ha identificado las viviendas vacías del país para incentivar su incorporación al mercado inmobiliario.
Entre otras medidas estructurales, Conxita Marsol ha señalado la restricción de las inversiones extranjeras en el sector inmobiliario, un gravamen más severo sobre los beneficios obtenidos por la plusvalía inmobiliaria, el refuerzo de las bonificaciones fiscales para la adquisición de la residencia habitual y un programa de avales para la compra de la primera vivienda.
